成都公积金贷款政策补丁式升级——认房又认贷

发表于 讨论求助 2021-10-26 18:57:08

2019年1月29日,成都住房公积金管理中心发布了关于印发《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》的通知。细则自2019年3月15日起施行,有效期五年。

我们认为本次成都市发布的《住房公积金个人住房贷款实施细则》(以下简称《细则》)是对之前《住房公积金个人住房贷款管理办法》(以下简称《办法》)的查漏补缺。重点主要是以下三个方面:

一、详细界定了公积金贷款住房套数的认定标准

《办法》对公积金贷款住房套数的描述为:公积金贷款支持缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房,不支持购买第三套及以上住房。自住住房套数认定规则由公积金中心根据国家相关规定,结合本市实际制定。

《细则》对公积金贷款住房套数的认定标准作出详细界定:

(一)属于下列情形的,认定为购买首套住房,执行首套房公积金贷款政策:

无住房且无未结清的住房贷款。

(二)属于下列情形之一的,认定为购买第二套住房,执行第二套房公积金贷款政策:

1.有一套住房但无未结清的住房贷款;

2.无住房但有一笔未结清的住房贷款;

3.有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且为同一套住房(须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料)。

(三)属于下列情形之一的,认定为购买第三套及以上住房,不予贷款:

1.有两套及以上住房;

2.有两笔及以上未结清的住房贷款;

3.有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且非同一套住房。

二、对贷款额度、期限、首付款比例和利率作出详细阐述

《办法》关于贷款额度、期限、首付比例和利率的描述:

贷款额度:

(一)不得高于本市公积金贷款最高额度;

(二)不得高于按借款申请人申请时其住房公积金账户缴存余额的倍数、缴存时间系数确定的贷款额度,即:贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存时间系数×缴存余额倍数;

(三)不得高于扣除规定比例首付款金额后剩余的房屋价款;

(四)不得高于按借款申请人还贷能力系数(每月还款额与月收入之比)确定的贷款限额;

(五)借款申请人信用状况等其他影响贷款额度的因素。

前款第(一)、(二)项限额标准由管委会确定。前款第(三)、(四)、(五)项限额标准由公积金中心制定。

每笔公积金贷款的可贷额度综合上述五项限额标准后取最低值确定。

贷款期限:公积金贷款期限最长为30年,且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。

贷款利率:公积金贷款利率按中国人民银行公布的法定利率执行,在贷款还款期内如遇法定利率调整,按中国人民银行有关规定办理。借款申请人申请公积金贷款的额度不能全部满足其贷款需求时,可同时向贷款银行申请商业性个人住房贷款,即组合贷款。组合贷款中商业性个人住房贷款与公积金贷款的期限、还款方式应保持一致。组合贷款按资金来源分别执行相应的法定利率。

《细则》对于贷款额度、期限、首付比例和利率的补充:

贷款额度:符合贷款条件的两人及以上职工最高贷款额度为70万元,单职工最高贷款额度为40万元。贷款额度=(借款申请人公积金缴存余额+共同申请人公积金缴存余额)×缴存时间系数×20倍。(连续正常缴存时间小于12个月的,缴存时间系数为0.5;连续正常缴存时间在12个月至24个月的,缴存时间系数为0.9;连续正常缴存时间在24个月以上的,缴存时间系数为1,符合贷款条件的两人及以上借款申请人,可按连续正常缴存时间较长的一方确定缴存时间系数)

贷款期限:应以整年计算,最短为1年,最长为30年,且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年,即男性未满65周岁、女性未满60周岁(女干部和具有高级职称的女性专业技术人员未满65周岁)。符合贷款条件的两人及以上借款申请人,可按期限较长的一方确定贷款期限。申请再交易房贷款的,贷款期限加所购住房楼龄不超过30年。所购住房楼龄以当地房管部门出具的房屋信息摘要或评估机构出具的评估报告中确认的使用年代为依据。

首付款比例及利率:

(一)执行首套房公积金贷款政策的,首付款比例不低于30%;执行第二套房公积金贷款政策的,首付款比例不低于40%。

(二)所购再交易房楼龄超过10年的,最低首付款比例相应提高10%。

(三)执行首套房公积金贷款政策的,贷款利率为同期法定公积金贷款利率;

(四)执行第二套房公积金贷款政策的,贷款利率为同期首套房公积金贷款利率的1.1倍。

借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于月收入的50%。

三、贷款对象和条件同样作出详细界定

《办法》对公积金贷款对象的描述:在本市正常缴存住房公积金的职工(含个人自愿缴存者),可申请公积金贷款;符合规定条件的异地缴存住房公积金的职工,也可申请公积金贷款。

《细则》的补充:在本市(含省级分中心、石油分中心,下同)正常缴存住房公积金的职工(含个人自愿缴存者),在本市以外的公积金中心(以下简称异地中心)正常缴存住房公积金的职工,可向成都公积金中心申请公积金贷款。要求没有提取住房公积金用于支付所购住房的首付款;

在本市及异地中心无公积金贷款余额(含本市的公转商贴息贷款、异地中心的商转公贷款或公转商贴息贷款等其他形式公积金贷款余额)等。

1.已连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上,且个人住房公积金账户状态应为正常;

2.公积金贷款申请当月与最近缴至月份的间隔原则上不超过2个月;

3.异地中心转入本市的职工,须在本市连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上;

4.计划分配军队转业干部、自主择业军队转业干部应按成都公积金中心缴存相关规定缴存住房公积金,将服役期间的住房公积金转入补缴且前后连续缴存的,缴存时间可合并计算。

亿翰认为:本次颁布的《细则》对之前的《办法》更多的是起到补丁式升级的作用,最大的变化是对首套和二套房认定标准的改变,原来对于首套和二套房的认定标准相对宽松,即只要名下的房产套数≤1,且名下贷款都已还清,其认定结果都算作首套房。而《细则》颁布后,已经拥有1套房以上的,无论贷款是否还清,其认定结果都算作二套房以上。深层次来说,原来对于二套房的购买限制条件较少,甚至持鼓励态度,现在基本是以保护刚需为主,二套房及以上的需求持打压态度。至于《细则》中提及的公积金贷款的对象、利率、条件等,变化不大,仅对原来《办法》的条款作出详细的规定和阐述

来源:亿翰智库

(责任编辑:解芳璇)
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