为什么很多购房者在东莞没法使用组合贷款?

发表于 讨论求助 2020-01-07 06:12:13

万科尚都会

图1,采用公积金贷款成为不少市民购房首选 

 相对于商业贷款利率的普遍上浮,公积金贷款则实惠很多,为此采用公积金贷款成为不少市民购房首选。然而公积金贷款额度有限,特别的未能满足最高可贷额度的市民,纯公积金贷款显得有点抓襟见肘,这让组合贷款方式则成为越来越多购房者选择。

特别是从2017年下半年开始银根收紧,至今房贷利率依然高企。据东莞中原战略研究中心统计,截至目前,东莞21家商业银行首套房利率(贷款5年以上)基本处于5.39%~5.64% (即基准利率上浮10%~15%)之间,二套房利率(贷款5年以上)更是上升至5.64%~6.13%左右 (基准利率上浮15%~25% ),部分银行上浮至 6.37%(即基准利率上浮30%),另外有三家银行停止房贷业务。在二手房市场,利率上浮更为明显,据业内人士介绍,目前二手房首套房贷利率普遍比基准利率高15%~30%,二套房贷利率普遍比基准利率高25%~40%。而目前在东莞使用公积金贷款,首套房利率(贷款5年以上)仅为3.25%,二套房利率(贷款5年以上)也只有3.58%,优势十分明显。

但很多市民都不知道,公积金贷款额度除了与所购房屋总价、账户余额、缴存时间、收入系数和流动性调节系数有关,还与还款能力密切关联。目前东莞住房公积金可贷额度计算公式为:职工个人公积金贷款可贷额度Y=个人公积金账户余额B×(缴存时间系数T +收入调节系数I)×流动性调节系数L。并且个人不能超过最高贷款额度50万元,夫妻双方最高不能超过80万元(买装配式住宅有望提高20%)。值得注意的是,这样计算出来的结果是还款能力达标的前提下才能满足。东莞市住房公积金中心日前在阳光热线回复网友提问表示,根据目前的贷款政策,申请人及其配偶所有贷款(含公积金贷款和其他商业贷款)月供合计不得高于其家庭月收入(按缴存基数计算,若夫妻双方都有正常缴存公积金,可一并纳入计算)的55%。

图2,东莞市住房公积金贷款可贷额度缴存时间系数(T)列表

特别提醒,上述提到的家庭月收入是按缴存基数计算,而现实生活中,不少企业的工资发放形式多样化,缴存基数未必是实际的收入,从而影响了贷款方式。举个例子,假如市民陈先生目前为单身,他的公积金缴存基数为5000元,实际月收入为1万元,他目前的公积金账户余额为1.8万元,连续缴存时间已有5年(对应的缴存时间系数为2,详见图2),月缴存额度为300元(收入调节系数I对应为12,详见图3)。

图3,东莞市住房公积金贷款可贷额度收入调节系数(I)列表

目前东莞执行的流动性调节系数为1.4,根据公式,陈先生可以贷款到35.28万元,如果他现在购买首套总价100万的房子,首付3成,贷款70万,除房贷外,即使没有其他商业贷款,他也不符合申请组合贷款的条件,因为无论怎么组合,即使按30年贷款年限计算,月供合计都高于5000元的55%,即2750元。这也是为什么很多市民没法使用组合贷款的原因。

(东莞阳光网)

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