天茂集团总经理申德友:我做这些布局,要让天茂年销售破300亿

发表于 讨论求助 2020-01-31 22:58:51

福山周边二手房

专访天茂集团总经理申德友

2017年12月,天茂集团董事会向申德友发出了加盟的邀请函。是时,申德友任香港宏德置业贵州分公司总经理,令他只身前往长春的原因有两个,一个是人,一个是项目。精细化管理,合伙人制度,申德友加盟天茂之后,循序渐进地推进着从行业里的先进单位学习到的管理模式。

申德友的办公桌上,除了码放整齐的项目资料,还有一本快读完的《任正非传》和一顶白色的安全帽。安全帽上印着四个红字“天茂集团”。

据克而瑞长春机构数据统计,天茂湖是长春2017年单盘销售前三,高端楼盘的销冠。以130万平方米的开发体量,别墅、洋房绕湖而居,堪称长春西南方位的一颗宜居星球。

2018年1月,申德友走马上任两月有余,带着他的雄才大略从中国的西南空降长春的西南。是何因缘际会促使他加盟天茂,他又将以怎样前瞻性的眼光为天茂布局,2018年的天茂湖营销策略,对长春房地产市场未来走向的预判……面对《房地产报》的全媒体阵容,申德友敞开胸怀,一一道来。

事件:市场与预言的暗合

2017年12月,天茂集团董事会向申德友发出了加盟的邀请函。是时,申德友任香港宏德置业贵州分公司总经理,令他只身前往长春的原因有两个,一个是人,一个是项目。

“我们的带头人刘茂昌先生,他的自律性很强,并且他的经营理念也比较先进。这些年来,我跟房地产公司的老板打交道的时间比较长,有些人确实有实力,有能力,但是他的自律性不一定强。”申德友讲到一件事,刘茂昌的上班时间是7点半,下班很晚,休息日也几乎加班。这一点,他们二人的工作时间是一致的。

“还有就是这个项目吸引我,规模大,品质高,不单是长春,在整个东北都比较有影响力。我对这个项目非常有信心!”短短两个多月的时间,申德友几乎转遍了长春所有的楼盘,相形之下,天茂湖在他的心目中是一个标准的高端住宅项目。

精细化管理,合伙人制度,申德友加盟天茂之后,循序渐进地推进着从行业里的先进单位学习到的管理模式。下一步,应大势所趋,天茂湖也将在装修房领域试水,“现在郑州以南,已经强制了毛坯房不允许上市。用不了多长时间,长春也会实行这项政策。”

申德友从事建筑出身,深谙毛坯房对城市的伤害,污染严重、资源浪费、安全隐患等都是亟待装修房普及的根本原因。

“天茂的装修房部分,我们尝试的是高层和洋房,”申德友说:“我们还会推行一些装配式建筑,现在南方绝大多数城市已经开始了。”当他以敏锐的市场嗅觉预言到装修房和装配式建筑一定会成为长春近两年的强制政策时,有些人将信将疑。

直到上星期,一块土地的挂牌文件上明确要求了:第一,要有20%的建筑实行装配式。第二,要有适当的几栋楼做装修房。很显然,长春的市场已经动起来了,印证了申德友的预言。

两年:市场给行业的限期

仅有20多年发展史的房地产行业,而今的形势已经相当明朗,被申德友提纲挈领地总结为:规模要大,每年销售必须突破300亿,“你有规模不一定活,但你没有规模一定会死,时间长与短的问题。”

区域性向全国性发展,东方不亮西方亮,只有启动全国的市场方能不被区域性的风险所捍动,“这是一个必然的结果,只有走向全国才能提高企业抗风险的能力。”

单一性开发转向综合性开发,以往通常被分为“住宅开发商”和“商业开发商”。现在房地产公司要根据土地的情况,开发它所有的业态,因地制宜,“也就是说,这块地适合住宅就开发住宅,适合商业就开发商业,适合物流就开发物流,”由此引申到天茂集团的转型:“我们也是一样,原来只是住宅,现在过渡到商业,从步行街开始。”

天茂集团的下一步棋将分别落子于:走出长春、壮大规模、综合开发。将长春作为根据地,夯实本土的市场,要拿的地志在必得,除此之外进军北京、珠海、广州。

如果说“300亿”是申德友给发展型房企定下的门槛,那么政府在大型土地出让中伸出的无形之手,也从根本上将不够规模、不够规范的房地产开发公司关在了门外。“现在的土地出让已经不是原来的‘保证金’的概念了,虽然还叫‘保证金’,实际上是全额土地款,挂牌以前,就要把所有土地费用交齐。”申德友感慨道。

这就意味着,在长春土地有限,净地稀缺的现状下,任何一家房地产开发公司都面临着一个无比现实的问题:企业的规模和实力与拿到土地的概率成正比。

五期:天茂湖的多元信息

四万平方米的土地,碧桂园不嫌小,万科不嫌小,华润和恒大都不嫌小,土拍的竞争会越来越激烈。

前些日子,位于天茂湖对面有一块地挂牌,天茂集团准备出手。据说盯上这块地的房企不少,但是离天茂湖这么近,天茂的地利优势非常明显。“体量不大,如果摘牌成功,可以定义为天茂湖六期。”

天茂湖五期要增加刚需和改善型的住宅产品,并且是吉大慧谷的学区房,于6月2日开盘,8月、10月分别加推。信息释放以后,从登记情况和多方反馈的信息来看,申德友更改了一个数字,将原计划当天开盘销售的四个亿变为六个亿。

一条商业街,西到超强街,东到天茂公园,贯穿整个五期项目。申德友说:“整个高新区还没有一条真正意义的步行街,我们的目标是把它打造成高新区的一条高端商业街。销售和自持两种方式都会有,我们目前的资金状况比较好。”

高层住宅一半的业主可以在家中观湖,变革后的户型消除了空间浪费的“走廊”,得天独厚的优势和自身品质过硬,给了申德友“六个亿”的底气。

品牌、景观和品质早已不是天茂湖项目的羁绊,申德友话锋一转,提到了万科,“房地产公司的品牌是由谁来创建的?百分之七十是靠物业,你的品牌如何,跟物业公司是分不开的。”他谈到了一个在长春,也是全国的普遍现象,业主炒掉物业公司,“万科物业可能也有投诉,也被举报过,但是我们听说哪个业主委员会把万科的物业炒掉了?”他停顿了一下,继续说:“大家都清楚,目前还找不到一个比万科更好的物业公司。”

在给物业公司开会的时候,申德友反复深化“服务意识”,他也坦诚地表示,“我们的物业公司总体来说管理得还不错,但是跟天茂湖整个品质相比,还差很多。”

房价:稳中有升 涨幅不小

“我可以很肯定地说,2018年长春的房价一定会上涨,上涨的幅度也不会低。”在长春工作了短短两个多月,申德友足以坚定自己的看法。在判断房价起伏的多个指标当中,土地的价格对房价的影响最为直接。

申德友告诉我们,2018年的房价是由2017年土地出让的价格决定,二者虽然不能划等号,却是十之八九的关系。2017年整个长春的土地拍卖,从挂牌价格到最后的拿地价格翻了一番,挂牌的楼面价格是2500元,实际上最后拿到的都是5000多元。加之目前长春土地供应量并不充足,旧城改造的成本太高,都是导致房价上涨的原因。

带着丰富的经验和先进的理念而来,重视员工和企业的共同成长,将员工、合作伙伴和公司的利益合并为共同的利益,申德友已为天茂集团打开了新的局面。五期项目现已动工,用不了几天,天茂湖的湖面就会全面解冻。

春风吹皱一湖碧水,申德友可以在湖边走一走,运筹帷幄之余,感受一下天茂湖的春天。

记者:王薇

发表