限价房新政出台 打击投资预期 让“限价房”回归住房保障本质

发表于 讨论求助 2021-10-26 18:54:53

近期,北京市建委住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见,以下是诸葛找房的解读。


2016年为了控制北京火热失控楼市,北京发布930新政,新政规定,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。


同时规定对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中,要继续严格执行明码标价、一房一价规定,实际销售价格不得高于申报价格。即一个商品住宅地块在入市时,就已经明确限定了将来房子的销售价格。


紧接着,2017年北京市土地招拍挂市场上频繁出现“限房价、竞地价”的“竞限房”,由于“竞限房”具有极其诱人的价格,因此受到广泛关注,对于“竞限房”的售卖规则,坊间传言不断。


终于,近日北京市建委住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。其中拟规定,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售几乎完全一样。 


如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,将收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。


1:政策详情

新政中将设定比例暂定为85%,需要注意的是,85%并不是最终数字,也不是统一标准,在实施过程中可根据市场变化和销售状况进行适当调整。


一图看懂北京限价房销售新政


(1) 如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(限价房与周边市场评估价的便宜幅度不足15%)时,则按照土地拍卖时规定的销售限价进行售卖,此时的限价房与常规商品房几乎相同,唯一不同的是,该限价房要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。也就是之前很多城市执行的“限售”政策。


(2) 如果限房价项目的比值不高于设定比例,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。


举例说明,若某地块在拍卖时规定限均价为5万元/平米,在办理施工许可证后,北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。若评估价为5.5万元/平米,5/5.5=90.9%,即大于设定比例85%,该项目将按照商品房程序进行售卖。若评估价为6万元/平米,5/6=83.3%,小于设定比例85%,则该项目将会按照共有产权程序进行售卖。


2、政策解读:打击投资预期,让“限价房”回归住房保障本质


由于限价房的价格是在土拍时制定,不会变动,因此变动的只是周边市场均价,如果周边市场均价涨幅较大,其与限价房的价格差超过15%,则限价房将自动转为共有产权房,通过共有产权房的形式来保护刚需在房价高企环境下的居住权益。如果市场均价涨幅有限,其与限价房的价格差并未超过15%,即表明市场价格较为稳定,限价房依然是商品房,同时又通过限售的调控政策,进一步稳定房产市场。


由于2017年至今的土地市场中,所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型,这也就意味着,未来这些项目在办理施工许可时,要么市场稳定,限价房可以发挥起真正“限价”的作用,要么房价上涨,该项目转为共有产权房,保障刚需能够享有共有产权房带来的较低购房门槛福利。


总之,不管何种情况,刚需这一次都不会受伤,而且能最大限度保证“房住不炒”,的战略方针,完成”住有所居”的调控目标。


据诸葛找房数据研究中心监测数据表明,2017年至今的53宗限价地中,已有3宗低于85%的设定比例,其中2宗为海淀城区较为繁华地段,一宗为孙河地块。


比例在85%-100%之间的地块有16宗,其中大部位地块位于城区内。


值得注意的是,15%的比例在设定时,还规定该比例可根据市场变化和销售状况进行适当调整。


限房价项目的销售价格是在土地出让时规定,但从土地出让到住房上市销售,即使房企开发周期较之前有所缩短,但通常还会有一年左右的时间,这期间整体的市场环境尤其是项目所在区域的市场环境,都会发生一些变化。如受一些政策规划、地铁规划、商场布局等不确定因素的影响,而灵活性的调整能降政策的效果最大化。


图:2017年至今北京市限价地



附:政策全文


关于加强限房价项目销售管理的通知

(征求意见稿)

各有关单位:

为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进本市房地产市场平稳健康发展,根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》(京政办发〔2016〕46号)和《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)等文件规定,现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下:

一、本通知所称限房价项目,是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

二、在限房价项目办理施工许可后,由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心(以下简称“市保障房中心”)对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价(以下简称“销售限价”)与评估价之比不同,分别按以下方式销售:

(一)比值高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易; 

(二)比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额;

(三)设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

四、市保障房中心收购限房价项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

五、市保障房中心收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

六、市保障房中心收购转化的共有产权住房,其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)执行。

七、本通知自发布之日起实施,所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)不一致的,以本通知为准。


                                                 北京市住房和城乡建设委员会

(诸葛找房首席分析师 陈雷)

(责任编辑:解芳璇)
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